大阪でボロ長屋投資始めました!~購入編~

大阪でボロ長屋投資始めました!~購入編~不動産投資

ボロ長屋買ってみた金持田マネ夫です。

前回の戦略編に引き続き、購入編です。

前回の記事はこちら↓

やると決めたら行動が早いのがワタシの特徴です。検索し始めてから約1ヶ月で売買契約に至りました。

機会損失を生まないよう、投資はスピード感も大事ですよね。

お金と違って人生の時間は貯める事ができません!

ちなみに、物件購入の基準は以下です。

・自宅から1時間以内で通える
・客付け楽そうなエリア
・リフォーム込み表面利回り25%以上

大阪の市街地で、そんな物件あるのか半信半疑だったのですが、まぁあるもんです。

意外にサクッと見つかりました。

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まずは収益シミュレーション

今の大阪市街地の市況なら表面利回り10%あれば良い方だと思いますが、何せノンレバレッジの自己資金購入を狙ったので、それなりに利回りが高くないと投資するに値しません。

ノンレバで実質利回りがヒト桁%台ならば、不動産はやめて流動性の高い株を買いますわ。

「じゃあ、何%なら良いの?」と自分の心に問うた結果。以下の回答が得られました。

マネ夫
マネ夫

表面利回り25%以上やで。
実質利回りでも20%は死守やで。
俗に言うNOIが20%オーバーでよろしく!

家賃5万と仮定すると、年間家賃収入が60万円です。表面利回り25%を達成しようとすると、諸費用とリフォーム代金込みで物件価格を240万円に収めないといけません。

相当ヤバいのしか買えなさそうな値段ですが、、、この仮定で物件を探し始めます。

以下が物件を探す際の想定収益シミュレーションです。

物件+諸費用+リフォーム 投資額合計240
想定家賃(年)60
表面利回り(満室)25.0%
入居率90%
空室考慮家賃(年)54
表面利回り(空室考慮)22.5%
固定資産税1
火災保険1
管理費(自主管理)0
仲介AD(1年当たり)3
ランニングコスト合計5
純利益(年)49
実質利回り20.4%
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物件探しはもちろんネット

世の中に同じ物件が2つとない不動産は、タイミングが命です。仮定の収益シミュレーションしたら、早速その条件に合う物件探しです。

不動産屋の知り合いもコネもない。お宝の川上物件が流れてくる、実績もカネも人望もない。だからと言って街の不動産屋に、「お宝物件プリーズ!」と訪ね歩く時間もありません。

という事は必然的に不動産ポータルサイトでポチポチ検索する事になります。

当初は、収益物件を専門に扱う、楽街や健美家のサイトで検索してました。想定利回りで検索できたりするので便利ですね。

しかし、ここである事に気づきます。

収益物件の専門サイトで収益物件として販売されてるんだから売主もだいたい投資家?そして、積算か収益還元法のどちらか高いほうの評価で売値決めるよね?つまり、相場より極端に安く買うの難しいよね?じゃあ、実需向けのサイトで物件探した方が、一般人が根拠無い値段つけて売ってる事もあるかもしれないので、安く買える可能性高くね?

という事です。

「楽街に掲載されてないけどat homeに掲載されている場合はお宝物件の可能性がある」と、ふくろう(@tk2cafe)さんのツイートを見て、そんな初歩的な事に気付きました。

そしてathomehomessuumoなどの実需向けサイトでの検索にシフトします。

同時に賃貸需要や家賃相場もそれらのサイトで調べます。

大阪市街地の賃貸に出ている長家を検索すると、家賃4万円~5万円程度の物件が標準的でしょうか。

和式便器のままで、壁紙貼っただけの軽いリフォームしかしてない古臭い物件でも4万円が底値付近です。

しかし、敷金礼金ゼロゼロなのに4万円を割り、2.5~3.5万円の物件が多く出ているエリアは恐らく賃貸需要がないか、供給が過剰なのか。

需要バランス崩壊地区である可能性が高いので選定の対象から外します。

地図で検索表示して、同じような条件の物件が多数出ているエリアも客付けに苦戦しそうなので避けました。

激戦区
家賃4万円~5万円、40㎡以上の戸建てで検索。この辺は競合多い。3万円台前半のオンボロ物件もチラホラ。
同じ検索条件でも、さっきより少し南のエリアにいけば物件スカスカです。
どちらのエリアも賃貸需要はそれなりに有りそうです。

ジモティーで敷金礼金ゼロゼロ、ペット可能、家賃は3万円程度、なんて物件が多数出回ってるエリアもヤバいでしょう。

徒歩圏内に乗降者数が2万人以上の駅があり、競合しそうなスペックの賃貸物件の数が少ないエリアがお勧めです。最寄り駅の乗降者数はWikipediaで調べればわかります。

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とにかく内見しまくる

予算射程圏内に収まる物件の検索条件をお気に入り登録し、めぼしい物件が見つかればとにかく電話→買付け状況確認→物件資料を送ってもらう、を繰り返します。

そして希望に叶いそうな物件は最短で内見をお願いします。いくつかは平日に会社での過酷な労働を終えた後であっても、内見させてもらいました。

内見せずにノールック買い付けするリスク強度の高い強者もいるようですが、弱者であるワタクシはコツコツ足で稼ぎます。

当然ですが、物件代金に加えて修繕範囲やリフォーム費用も含めて投資を考えているので、やはり現物が見たいんです。

物件資料見ただけでも大体のリフォーム費用も予想できるのですが、やはり細かい確認は自分の目が頼りになります。

DIY大好きで建築部材フェチであるワタクシ。

木造建築なら内見で、修繕リスクと、どれくらいの予算と時間でリフォームできるか見積もれます。

そして結局、内見したのは8件。

ちなみに、物件が0円でもリフォーム入れると採算合わないような玉砕物件は資料見た時点で内見パスですね。時間のムダです。

激安物件だが、お外が見えるオープンテラス仕様。グッバイ!シーユーアゲイン!
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専任媒介と一般媒介

物件を探す時のポイントのひとつに、専任媒介か?一般媒介か?というのは割と重要です。

どっちでも支払う仲介手数料は同じなんですが、専任媒介のほうが売主との値引き交渉がしやすくなります。
なぜならば、専任媒介の仲介屋は100%物元業者となるからです。

専任媒介とは、売主が専属で1社のみに仲介を依頼する形態です。そして、売主が直接売却の依頼をした仲介屋の事を物元業者と呼びますが、専任媒介の仲介屋は必ず物元業者になります。

いっぽう一般媒介の場合、複数社に仲介の依頼をする事ができ、物元業者かどうかは問い合わせてみないとわかりません。

ただ単にレインズに掲載されている物件を紹介しているケースも多く、その場合、仲介屋は売主の事情など全く知りません。当然、売主との面識もないので信頼関係もなく、価格交渉がやりにくくなります。

物件情報の最後の方に、専任媒介だとか、一般媒介だとか書いてます

専任媒介だと売主さんの事情や売却理由なんかも知っていたりしますし、少なくともある程度の信頼関係ができていると思われます。

売主もある程度、信頼している仲介屋さんが言うのなら。。。と価格交渉に応じてくれる可能性も高くなるかもしれません。

なので、価格交渉をうまく進めようと思うと、売主にリーチしやすい専任媒介の仲介屋を選ぶのが得策ですわねー。

また、専任媒介の場合、仲介屋は売主と買主の双方から仲介手数料をゲットすることができます。

これを両手取引と言いますが、仲介屋も両手で儲かる物件の成約に向けて、積極的に動いてくれるでしょう。

つまり仲介で物件買うなら専任媒介を選ぶのが得策です。

ちなみに専任媒介の他にも、専属専任媒介というのもありますが、ここでは同じと考えて差し支えありません。

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やってみたかった鬼の指値

相場よりも売値が安い場合は、すぐに満額で買付申込みをすれば良いのですが、格安物件は競争が激しいので一番手で買い付けするのも難しいです。

また、格安物件が出るのをいつまでも待っていては投資の機会損失も拡大してしまいます。

であれば、普通の価格の物件に、指値して格安で買えば良いわけです。

自分が買いたい値段で指値して、通れば買えばよし!

通らなければ買わなければよし!

ただそれだけです。

大胆な指値で買付申込みするのは、北海道の不動産投資家である加藤ひろゆきさんが有名です。著書がにでてくる通称「鬼の指値(商標登録申請中)。

これがやってみたかったんです。

今回買った物件は元々240万円で売りに出されてた物件ですが、鬼の指値(商標登録申請中)を参考に、大胆にも140万円で指値買い付けを入れてみました。

約40%オフです。

こちらの腹づもりでは最終的に180万円程度で買えれば収益的にも目標達成できそうですし、土地の固定資産評価額とほぼイコールの金額になるので良しと思っていました。

そこで、価格交渉で押し戻される事も想定していきなり140万円の指値です。最初こそ、大胆に指値しましょう。

これは行動経済学で言うところのアンカリング効果狙いです。

アンカリング効果とは、最初に示された価格がアンカーの役割となり価格交渉の心理的な基準ができる事です。アンカリングされた価格からいくらか買値をアップしてあげれば、売値からは大幅に値引きされてるのに売主は得したように錯覚するものです。

もしも、鬼の指値でキレられた場合は、縁が無かったとあきらめましょうw

物件は世の中に星の数ほどあります。

そして仲介屋を通して数回値下げ交渉しました。

もちろん値下げ交渉の材料を用意します。

マネ夫
マネ夫

雨漏りありますよねー。
シロアリに食われた跡や修繕箇所がありますねー。
建物にも若干の傾きがありますねー。
これだけ古いとねー。
長家は再建築不可ですからねー。
今決めてくれたら現金で買いますよー。

そして交渉の結果、190万円まで押し戻されて、買い付けが通ることに。

まぁ、このへんで許しといたろー。

それでも売出し価格の240万円からすると20%オフです。

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売却理由を確認せよ

普通はいきなり根拠のない大胆な指値をしても、通らない事が多いでしょう。売主が投資家なら、なおさら通用しないと思います。

なので、売主の素性と売却理由を確認するのが重要です。

例えば、相続物件などで処分に急いでいるケースが狙い目でしょう。価格を下げてでも、早く売ってしまいたいと思ってる人が少なからずいます。

もしも、売却理由を聞き出せない場合でも、登記簿謄本を確認すれば大体予想できます。

何年何月に誰から誰へ所有権移転したとか、相続したとか書いてあるので状況がバレバレですよね。

抵当権の有無までわかるので、ローンが残っているかどうかまでわかります。

登記簿謄本の見本

仲介屋に登記簿謄本ちょうだいとお願いしてみましょう。一見さんが買付申込みする前だと出し渋られる事もありますが、その場合は自分で取得します。

実は登記簿謄本って、他人の家の分であっても、住所がわかればネットから誰でもダウンロードする事ができるんです。

1通364円掛かりますが、登記情報提供サービスのサイトからダウンロードできます。https://www1.touki.or.jp/

ちなみに、一般的な住所(住居表示)から地番を調べて対象物件を指定し、登記簿謄本を取得しますが、地番の調べ方に少しコツが必要です。まぁカンタンなので、やり方は各自で調べて見てくださいね。

買い付け申込みを検討する場合は、登記簿謄本をチェックしとくと、交渉で有利になるかもしれませんね。

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まとめ

今回の売主さんも、亡くなった親からの相続物件を「早く処分したい!空き家のまま放置するのは不安!」という理由での売却でした。

しかし、けっこう値引き交渉したので、売主さん怒ってるかな?と思ってましたが、、、

決済の時に「即金で買ってくれてありがとう!助かりました!」とニコニコの満足顔でお礼を言われました。。。

マネ夫
マネ夫

くそっ!!

もっと値引き交渉できたなと自分の甘さに反省してます。

次回はもっと根気強く交渉するよう、この経験を生かします。

やはり売値に根拠は無かったようです。。。

次回、大阪でボロ長屋買ってみた!~決済編 CHECK IT OUT!