大阪でボロ長屋投資始めました!~投資戦略編~

大阪でボロ長屋投資始めました!~投資戦略編~不動産投資

私の保有するリスク資産は株が中心です。直近では米中貿易摩熱で火傷する!とか、逆イールドきたー!!とか、株式市場の暴落が懸念されながらも、ここ数年は上げ相場となり、恩恵をそれなりに受けてます。

そこで、一部を現金化し、それをタネ銭に不動産へも手を出してみようと思い立ちました。

理由はポートフォリオの再編成です。

さらに、不動産に手を出す理由はもう一つ。

マネ夫
マネ夫

だって、株や投資信託のように、買って長期間ホールドするだけの投資って暇なんです。ゴニョゴニョ、チョメチョメ、あんな事やこんな事、をしながら暇をつぶすのに不動産が面白いと思ったんです。(←ダメな思考パターン)

今までは、過去に自己住居用に買った物件を諸事情で1年半ほど貸した経験がある程度で、本格的に不動産投資はやってませんでした。

という事で、とりあえず様々なジャンルの不動産投資本を50冊ほどメルカリで買い漁ってすぐさま読破し、自分にあった不動産投資戦略を考えた上で、サクッと物件買ってみましたのでレポートします。

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いろいろある不動産投資戦略

不動産投資の戦略もいろいろ。

まずは投資物件選びですが、エリアにしても都心地方

駅近郊外?と選択肢があります。

また、建物もRCマンション木造アパート戸建てなど。

さらには新築中古と組み合わせは様々ですね。

★メジャーな不動産投資戦略

・ガラガラボロボロ築古アパートを再生&客付けして高利回りを狙う戦略。

・買値より銀行評価が高くなる地方RCマンションでバランスシートを良くしてガンガン融資を引き出し、投資規模を早く拡大する戦略。

・旗竿地や不整形地を、土地から安く仕入してローコスト系の新築アパート建てる戦略。

・単純に割安な区分マンションを買ってインカムゲイン得ながら、あわよくば実需層に高く売ってキャピタルゲインを狙う戦略。

・築古の一戸建てを格安で買ってリフォームし、高利回りを狙う戦略。

・相続や高年収者の為の減価償却が大きく取れる物件での節税戦略。

・新築ワンルームを買わされて業者のカモになる戦略。

・複数の法人を設立して、他の法人の債務を隠しながら1法人1物件で融資を引き出しまくり、急拡大を目指すグレーな戦略

・他にもシェアハウス、トランクルーム、コインランドリーなどなど。。

そして、それぞれの投資戦略の特徴を学んだ結果、まずは私の地元である大阪にて、ボロ長屋へ投資する事からスタートしました。

ちなみに融資は使わず自己資金100%です。

そうなんです。不動産投資なのにノンレバレッジなんです。

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不動産投資の優位性はレバレッジ

株などと比べて不動産投資が良いところは、金融機関からお金を借りて投資する事ができることです。不動産自体に担保価値があるので金融機関も融資しやすいんですね。

株式投資やFXだと、金融機関はお金を貸してくれません。

株の信用取引やFXなどは、レバレッジを掛ける事もできますが、含み損が口座残高より大きくなれば強制決済されて資金回収されます。

いっぽう、不動産の場合は物件の評価額が下がったからといって、毎月の返済さえ滞らなければ、強制決済されることはないので、不動産投資におけるレバレッジには安定感があります。

さらに、借入によるレバレッジを使えば、自己資金以上の大きな規模で投資できるので、是非活用したいものですよね。

例えば、利回りが同じ物件だとすると、自己資金で買える物件へ投資するより、融資を使って大きい規模の物件へ投資した方が、利益の絶対額も多くなります。

なので、不動産投資は購入する物件を担保にして融資によるレバレッジが掛けられるのに、自己資金100%で投資をおこなうのは資金効率が悪いと言うことになります。

しかし、自己資金100%にも良いところがあります。

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自己資金による不動産投資の良いところ

不動産投資の良いところはレバレッジですが、使い方を間違えると、とんでもない事になる諸刃の剣でもあります。

レバレッジにはリターンを大きくするだけでなく、リスクも大きくするデメリットもあります。

つまり、利益も大きくなりますが、損失も大きくなります。

その点、自己資金による投資の利点はどうでしょうか。

★自己資金による不動産投資の利点
・金利が掛からない
・返済に困ることがない
・物件を安く買える可能性が高まる
・残債を気にせず売却できる

金利が掛からない

自己資金なので金利が掛からないのは当然ですね。

通常、不動産投資で融資を引く場合は、1%~3%程度の金利が掛かります。

某シェアハウス向けに融資をしていたス○ガ銀行のケースでは4%を越える金利で貸していたなんてニュースも耳にします。

金利を払ってでも融資を引いて投資する方が資金効率は良くなりますが、金利が2%だとすると実質利回りが2%減るのとほとんど同じ事なので、投資効率は下がります。

単純に金利はないに越した事はありません。

自己資金100%だと返済に困る事はない

融資を使った不動産投資では、入居者が付かずに家賃収入が得られない状況が続くと、月々の返済に困ってしまいます。

借入金の金額が大きいほど返済額や返済期間が増えるので、空室が長期間続けば悲惨なもんです。

返済が一定期間滞れば、任意売却や競売にかけられ強制的に売却されてしまいます。残債以上で売れない場合は、借金だけが残って自己破産に陥るケースも。。。

その点、自己資金での投資には返済へのプレッシャーがゼロなので、メンタル的に余裕が持てます。

融資は投資規模を拡大するのに強力なツールとなりますが、不動産賃貸経営のノウハウを積んで、精神的に余裕ができてからでも遅くないかもしれません。

購入時に安く買える可能性が高くなる

不動産を安く買うには、現金買いが有利です。

売り主からすると、融資が付くかどうかわからない人に売るよりも、キャッシュでサクっと買ってくれる人に売りたいと思うものです。なぜならば、融資特約有りの買付けを受けた場合、買い主の融資審査にさんざん待たされ、結果的に融資承認がおりないケースも多々あるからです。すると、売買契約は流れてしまうので、その間、売り主にとっては機会損失となりますよね。

なので、現金で買う事を条件にすれば、強力な値引きの交渉材料になります。

物件を安く仕入れできれば、その分、利回りがアップする事になるので、仕入値はとても重要です。

残債を気にせず売却できる

不動産価格の相場には波があります。何年か家賃収入を得た後、もしも高値で売れる機会が運良くあれば、売却で得たお金をタネ銭に、もっと条件の良い物件に乗り換えるのも拡大戦略のひとつです。

しかし、融資を引いて物件購入している場合は売却のタイミングが取りにくくなる場合があります。なぜなら、売却と同時に、借り入れを完済する必要があるからなんですね。

例えば、残債よりも売却価格が低くなる場合は売却したお金で借金の返済ができないので、持ち出しする事になります。

つまり、売却するタイミングではどうしても残債を気にする必要がでてきます。

いっぽうで、自己資金100%ならば、このようなジレンマに捕らわれる事もありません。

以上、自己資金による投資には、これらのメリットがありますが、、、、

とはいっても。。。

自己資金を作るまで、待っていては機会損失にもなります。

なので総論で言うと、不動産投資ではある程度、融資を活用して規模を拡大するのが良いでしょうw

融資の打診~面談~承認を得るまでにはある程度の時間がかかりますし、私の場合は賃貸経営のノウハウを積むのが先だと思い、今回は自己資金でのスピード購入を重視しました!

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なぜ大阪でボロ長屋投資か?

大阪には古~い連棟長屋がたくさんあります。

連棟長屋は別名「テラスハウス」とも呼ばれたりしますが、残念ながら筧美和子は住んでいないようです。

特徴としては、一戸建てと同じ様に建物と土地の所有権が持てますが隣の家と壁や柱を共有して引っ付いています。

こんなイメージですね↓

大阪によくある連棟長屋のイメージ

ちなみに連棟長屋はデメリットが多い不動産です。

アパートの様に隣家と壁一枚なので足音や声が聞こえますし、何せボロボロの物件ばかり。

築50年とかは標準スペックです。

さらに、建物を取り壊して更地として売るのも困難を極めます。

取り壊す場合は、連騰長屋に住む住人の承諾を得た上で、切り離しながら取り壊し、無くなった外壁修復を自腹で行う必要があります。なので、事実上再建築不可に限りなく近い物件です。

取り壊したとしても、せいぜい10坪~15坪程度の土地であるケースが多く、まともな住居は建たないので土地としても売り難いです。なので投資の出口がかなり限定されます。

出口としては、入居者付けした上でオーナーチェンジの収益物件としてボロ専門の投資家に売るのが現実的ですが、購入者の数も限られていますしね。

また、古すぎて住宅ローンも付かないので、自分で住みたい実需層に売るのも難しいと思います。連棟長屋の実需層で、サクっと現金買いできる人はほとんどいないのでは。。。

また、巷には最初に自己資金で戸建てを買っておき、それを次に融資で購入する一棟アパートなどの共同担保に入れて金融機関から融資を引き出す作戦もあります。しかし、ボロ長屋の場合は事実上再建築不可なこともあり、金融機関からの担保評価もかなり低くなりがちで最悪はゼロ評価です。

この作戦を使う場合は連棟長屋ではなく、建物が独立している普通の一戸建てへ投資するのがお勧めです。

と、デメリットばかり書きましたが、、、

「じゃあ何でボロ長屋に投資しようと思ったの?」というと当然メリットもあるからです。

★ボロ長屋投資のメリット
・大阪の市街地でも圧倒的に利回りが高い
・流動性が低い分、価格交渉しやすい
・修繕リスクはタダのデメリットに変えれる
・投資戦略の軌道修正が容易

大阪の市街地でも圧倒的に利回りが高い

大阪の入居付けが容易なエリアで不動産賃貸経営をしようと思うと、私のような凡人の前には高い利回りの物件はなかなか出てきません。

物件の種類や築年数にもよりますが、賃貸需要があり、住居として安心して長期間保有できる「まとも」と言える物件であれば表面利回り8~10%程度が限界でしょうか。

しかし、私の場合、自己資金100%でレバレッジが利かせていない分、高利回りにこだわらないと全く儲かりません。自己資金100%で表面利回り8%程度であれば、不動産よりも流動性の高い投資信託や株を買いますね。

しかし、一般的にリスクが高いと認知されるボロ長屋は20%~50%の高い実質利回りを実現する事が可能です。

なにせ、家が新車1台分の価格で買えちゃうんです。そして、最低限リフォームすれば、月4万円~5万円の家賃で入居者が見つかります。

実質利回りが30%あれば、3年ちょっとで投資元本が回収できてしまいますので、あとは儲かるしかありません。

流動性が低く価格交渉しやすい

賃貸価格には相場がありますから、超好立地のハイクラス物件で無い限り、家賃を高くするのも限界があります。なので、高い利回りを実現するには、物件を安く仕入れないといけません。

ボロ長屋は購入層が限られており流動性が低い為、売る際にはデメリットとなると前述しましたが、逆に買う立場になれば流動性が低い事はメリットとなります。

なぜならば、競争相手が少ないので相場よりも思わぬ安値で買えてしまうケースがあるからです。

1年経っても2年経っても売れていない物件もザラにあり、売主は相続した物件で早く売ってしまいたいと思っているケースも多く、大胆な指値が通ってしまう事があるんですね。(→実際このパターンで買いました。)

「現金で今日買うわ!その代わり半額にして!」なんていう話が通る事もあるそうです。

売主の値付けは無視して、あくまでも自分が買いたい価格で交渉してみましょう。

物件リスクはタダのデメリットに変えられる

築古の物件は雨漏りや建物の傾き、配管設備の故障など、大きな修繕リスクを抱えています。

しかし、物件の内見時に故障しそうなポイントをしっかりと見極める事ができれば、それはリスクではなくタダのデメリットへ変わります。

タダのデメリットであれば修繕費用をあらかじめ見込んだ上で、目標とする利回りが達成できる物件を買えば良いだけです。

なので、建築物や設備に関する構造を理解し、故障しやすいポイントを見極める知見と、修繕やリフォームに必要なコストが瞬時に判断できるように建築関係の勉強はかかせません。

また、DIYで修繕やリフォームができれば、材料費と自分の労働力だけで済むのでコストを大幅に抑える事も可能です。

幸い建築関係は得意分野であることとDIYは大好物なので、私にとっての修繕やリフォームは実益を兼ねた趣味として成り立ちます。

床剥がして貼り替えたり、壁紙貼ったり塗ったり、便器や洗面台の交換作業がしたくて今日も胸が高鳴ります。

投資戦略を軌道修正しやすい

ボロ長屋は圧倒的な安さ故に、失敗したとしても損失は限定的です。一方でいきなり多額の融資を引いて失敗した場合は、身動きが取れなくなります。

持ち続けても地獄。売っても地獄。

さらに、この時点で金融機関からの信用毀損しているので、更に融資を引いて買い増しをおこない、リカバリーする事も難しくなります。

その点、少額で始められるボロ長屋投資こそ、簡単に投資戦略の軌道修正する事が可能な上、不動産賃貸経営の一連の流れが勉強できるので、不動産投資入門編にはうってつけじゃないでしょうか?

大きめの物件にチャレンジするのは次で良いかもしれません。

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まとめ

ボロ長屋投資は少額で始められるのに、購入~再生~客付け~管理~売却まで、不動産賃貸経営に必要な経験が一通りできます。

今すぐ儲ける事よりもまずは「経験」や「ノウハウ」という無形資産を積み重ねる事が重要だと思います。

お金はきっと後から付いてくるんじゃないでしょうか?

さらに、DIYによる再生ができれば破格の値段で物件価値を高められるので損しにくい投資になります。

実質利回りが高ければ、家賃収入を再投資することで、複利効果に近い効果も得られるので、ある程度のスパンでゆっくり拡大も可能です。

その分、手間暇かかりますけどね。。。

まぁ、ゴニョゴニョ、チョメチョメ、あんな事やこんな事、をしながら暇をつぶすのが目的でもあるので、手間暇かかるのはいっこうに問題ないんですw

次回、大阪でボロ長屋買ってみた!~購入編 CHECK IT OUT!