サラリーマンでも法人で不動産投資!節税対策を徹底解説!

サラリーマンでも 法人で不動産投資! 節税対策を徹底解説! 不動産投資

最近ではサラリーマンが副業をするのも珍しい事では無くなってきましたね。

安定のサラリーマンと言えど、いつ何が起こるのかはわかりませんから、是非とも本業以外にも収入の柱を作っておきたいものです。

しかし「仕事が忙しくて時間がないので副業なんて無理だ!」というサラリーマンの方も多いですよね。

でも不動産投資ならば、融資の手続きと、物件取得~入居付け、さえしてしまえば毎日時間を取られるような事もありません。後は寝てれば良いのです。

これから不動産投資を検討される方がもっとも気にする事は、物件の価格や利回りの事ばかりと思いますが、見逃されがちなのが「税金」です。

不動産投資の規模が小さく、稼ぎも少ないのであれば個人所得としておいて問題ないかもしれません。

しかし、規模が大きくなってきた時に大問題へと発展するのが「税金」です。

給与所得と不動産所得を合わせた個人の課税所得が年間1,800万円を超えると、所得税と住民税を合わせた税率は50%となりますから無視できません。

儲けの半分が税金で持っていかれるので、せっかく稼いでもキャッシュが増えるスピードは大幅に減速!

タックスマネジメントを怠ると、黒字なのに税金のおかげで手元のキャッシュはマイナスなんて事も。

世の中の流れは、高収入な「個人」から多くの税金を取ろうとしてますから、個人でたくさん稼ぐ納税者はカモとも言えます。

そこで、サラリーマンが不動産投資で節税する為に検討したいのが、法人の設立です。

なぜならば、個人よりも法人の方が、圧倒的に税制面で優遇されているからです。

昔、以下の図を見て驚愕したものです。

個人と法人で異なる課税の順序

個人であるサラリーマンは収入から税金を引かれて、残ったお金の中から支出をおこないますが、法人は収入から先に支出をおこない、残った手取りから僅かな税金を支払います。

個人と法人では同じ税率であっても大きな格差があるんですね。

なので、サラリーマンでも法人を利用して、うまく節税したいものです。

でも「法人設立!」なんてと言うと、大げさに聞こえるかもしれませんね。

でも、実際は少しの費用を負担と、事務手続きをするだけで、my法人は簡単に作れてしまうんです。

マネ夫
マネ夫

今日は、個人と法人で異なる課税の仕組みと、法人を使ってうまく節税する方法について解説するよ!

★この記事でわかること
☑法人とは
☑個人と法人で異なる税金の仕組み
☑法人が税制面でいかに優れているか
☑法人設立に掛かるコスト
☑法人設立までの手続きの流れ
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そもそも、法人って何?

そもそも法人とは、何なんでしょうか?広辞苑によると。。。

人ないし財産から成る組織体に法人格(権利能力)が与えられたもの。理事その他の機関を有し、自然人と同様に法律行為を含む様々な経済活動をなしうる。

広辞苑より引用

中々わかりにくい説明ですね。。。

実はひとくちに「法人」と言っても、その形態は多岐に渡ります。

以下の図を見ていただければ、法人といっても様々な形態がある事がわかると思います。

様々な法人形態

様々な法人が存在しますが、不動産投資の目的で設立する法人は一般的に「株式会社」か「合同会社」となるでしょう。

株式会社と合同会社を活用した節税の仕組みを解説していきます。

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個人と法人で異なる税金のしくみ

日本では、個人の最高税率は55%!

住民税が一律10%、所得税は課税所得が4,000万円を超えると45%となります。

課税所得が4,000万円を越える例はマレかもしれませんが、1,800万を超えた時点で既に所得税は40%になります。

サラリーマンとしての給与所得と不動産所得を合わせれば1,800万円を越えるケースは割とありえますよね。

個人への課税の仕組みについては、以下の記事で詳しく解説していますので、ご参照ください!

いっぽうで法人に掛かる税金は、法人税+法人住民税+法人事業税の3つを合わせたものです。

この3つを合計した税率を「実行税率」と呼び、その水準は、、、だいたい30~40%程度!

( ̄▽ ̄;)!!ガーン

企業の方が税制面でも、だいぶ優遇されていますね。

しかも、海外企業を誘致する目的の為か、日本の法人税等は年々下がる傾向にあります。

法人税率の推移
法人税率の推移 財務省HPより引用

ちなみに、法人に掛かる税金の算出方法は自治体によって異なり、法人所在地によって数%の幅があります。

法人住民税の内、法人税割額や均等割額の計算は資本金や所得の金額、従業員の人数などによっても異なり、結構複雑なので詳しい解説は省きますが、詳細が知りたい場合は、各自治体のホームページに掲載されているのでチェックしてみてください。

東京の場合は、以下の東京都主税局のホームページなどに掲載されています。

東京都主税局リンク

法人事業税・法人都民税 Q&A | 都税Q&A | 東京都主税局

注意点ですが、法人住民税の均等割額は東京都の場合、資本金1,000万円以下かつ従業員50人以下のケースで一律7万円です。

法人を設立した場合、この7万円だけは、赤字であっても必ず課税されるので覚えておきましょう。

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法人は経費化できる範囲が広い

課税の対象となる不動産所得は、家賃収入から経費を除いたものです。

なので、経費として認められる支出の範囲が広ければ、表面上の不動産所得を圧縮する事ができ、納める税額も圧縮する事ができます。

同じ支出をするのであれば、少しでも経費として認めてもらう事で、税金の支払いを抑えて手元のキャッシュを厚くする事ができますね。

そして個人と法人では経費としめ認められる範囲に大きな差があり、法人の方が経費として認められる支出が圧倒的に多いのです。

例えば個人で不動産投資する場合、確定申告で青色申告すれば以下の支出が経費として認められます。

個人で経費と認められる支出

・租税公課
不動産取得時に掛かる登録免許税・不動産取得税、固定資産税、不動産賃貸業に掛かる事業税、契約時の印紙税、不動産業の為に自動車を保有する場合は自動車税なども、経費として認められます。

・保険料
火災保険、地震保険など、不動産に掛かる保険料は経費となります。

・減価償却費
老朽化に伴う建物部分の資産価値の減少を、減価償却費として経費化できます。残りの法定耐用年数に応じて分割して経費にします。但し、土地は減価償却できない事と、建物の構造によって法定耐用年数が異なる点には注意です。法定耐用年数を超えた物件を取得した場合は、基本的に建物部分の取得価格を6年間で減価償却します。

・修繕費
外壁塗装やリフォームなど、建物の修繕に掛かった費用は経費となります。但し、増築や設備のグレードアップなどは資本的支出となり、経費として認められません。資本的支出は固定資産の新たな取得と見なされるので、減価償却で複数年に渡って経費化する事になります。

・ローン利息
不動産取得の為の借入れについて、ローンの利息部分は経費化できます。ローン返済の元本部分は経費にならないので注意してください。

・管理費
入居者からの家賃の徴収や契約更新、物件の管理などの業務は管理会社に任せる事が一般的です。そして、管理会社に支払う費用は経費となります。

・仲介手数料、広告宣伝費
自分の物件に入居者を付ける為、仲介手数料や広告宣伝費など、不動産屋さんに支払う費用は経費となります。

・給与
不動産賃貸経営をする個人事業主として、業務の一部を家族に手伝ってもらった場合、給与を支払う事もでき、この給与分を経費とする事ができます。但し、給与支払いを経費として認めてもらうには、5棟か10室以上など事業規模である必要があります。

・自宅に掛かる経費
不動産賃貸業の事務所として自宅の一部を使用する場合、使用する床面積の割合に応じて自宅に掛かる費用を家事案分し、経費化する事ができます。

・交通費
不動産の見学や、不動産屋さんとの打ち合わせの為などに掛かる交通費は経費となります。

・通信費
不動産を検索する為に使用するインターネット回線費用や、不動産屋さんとの連絡に必要な携帯電話料金なども、経費化できます。

・接待交際費
不動産屋さんや税理士さんとの打ち合わせ、また、不動産投資仲間との情報交換を前提とした時に掛かる飲食代も経費として認められます。

・セミナー等研修費
不動産経営の為の情報収集や勉強の為に要したセミナー代金なども経費化できます。

・新聞図書費
不動産経営における情報収集の目的で購入した図書や新聞の代金などは、図書費として経費化できます。

・税理士報酬
不動産事業に関する収支の取りまとめや、確定申告に関する業務を税理士に委託した場合、それに掛かる費用も経費として認められます。

・災害などで被った損失
火災や台風、地震などで物件に損害が発生した場合、保険で保証されない部分の損害額に関しては経費として計上する事が可能です。

・消耗品費
物件を撮影する為のデジカメ代、物件検索に使うパソコン代、収支管理の為のソフトウェア代など、消耗品として経費化できます。

法人なら更にこんな支出も経費として認められる

ここからが本題です。

個人でも結構な範囲の支出が経費として認められますが、法人の場合は経費の範囲がさらに広がります。

原則的に法人運営に関わる費用であれば、全てが経費として認められますので長期的に見て大きな差となります。

例えば、以下のような支出も経費化する事ができるんです。

・役員報酬
役員報酬として支払った支出は経費にする事ができます。

そこで、家族などの身内を「非常勤役員」として設定しましょう。

役員報酬を支払えば、法人経費として処理でき、利益を圧縮する事ができてしまいます。

なぜ、「非常勤役員」なのかと言うと、常勤役員にしてしまうと、役員報酬の金額に関係なく社会保険への加入が原則必要だからです。

なので週の勤務時間が正規雇用の3/4までに収まる非常勤役員とした方が、社会保険に加入する必要がなく、キャッシュフローは大きくなります。さらに、年間の報酬を100万円以内にすれば所得税や住民税も0円ですからね。

最終的には個人の役員報酬に掛かる税金・社会保険料の負担額と、法人での税負担を天秤に掛けて、ジャッジしてください。

但し、業務に見合わない過大な報酬を支給すると認めて貰えない事もあるので、業務に見合った妥当な役員報酬を設定しましょう。

また、自分を役員として設定し、報酬を受け取ると社会保険有無や税額が変化する為、本業である会社に副業がバレる可能性もあります。バレると色々と面倒なことになる可能性もあるので、副業規定に抵触しないか注意してください。

・退職金
役員への退職金支払いに備えて、退職引当金へ繰入する分も経費として認められます。

退職引当金繰入はキャッシュアウトが伴わない経費なので、有効活用して利益圧縮しましょう。

退職時まで実際に報酬を支給する事はないので、その間の個人所得も0円となり、税金や社会保険の心配もありません。本業の会社を退職した後に退職金として受け取れば、退職所得控除が使えますし、副業がバレる可能性も低いでしょう。

・経営セーフティー共済
中小企業向けに連鎖倒産を防ぐ目的の「経営セーフティー共済」という公的な共済制度があります。

経営セーフティー共済への掛け金は年間240万円、累計で800万円まで掛ける事ができ、全てが経費として計上できてしまいます。それにも関わらず、開始から40ヶ月以降は、いつ解約しても変戻率が100%となり全ての掛け金が戻ってくるので、これをうまく利用する事でも節税する事が可能です。

法人の年間所得が800万円を越えると、法人税率も上がってしまう為、経営セーフティー共済への掛け金を経費計上して所得を800万円以下に調整すれば、税率を下げる効果が期待できるのですね。

但し、解約時に受け取る変戻金は、その年度の雑収入となってしまいます。

その為、解約タイミングに合わせて、家族にオーナーチェンジして自分に退職金を支払う、また、新たな物件取得などで赤字になるタイミングで解約する、など収入と経費を年度内で相殺すれば、実質非課税にする事もできます。

経営セーフティー共済は、言わば経費を使った「貯金」とも言えます。

但し、設立から1年未満の法人は経営セーフティー共済へ加入できない点には注意です。

・社宅
個人事業主の場合も、住宅に掛かる支出は経費化できますが、実際に業務で使用する床面積などに応じた家事案分相当だけに限られます。

しかし、自宅を法人の社宅として自分が住む場合、住宅に掛かる経費の50%程度が法人経費として認められる可能性が高いです。住宅経費は高額になりがちなので、この点でも個人より法人に分があります。

・出張日当
個人で不動産投資する場合でも、不動産の見学などに掛かった交通費や宿泊費は実費負担分のみが経費として認められますが、法人の場合は出張規定を作っておく事で、規定に定めた金額を非課税で自分に支給する事ができます。

例えば、実際に8,000円で宿泊したとしても、出張規定で一泊10,000円+日当3,000円などとしておけば13,000円を自分の法人から非課税で受け取る事ができます。但し、常識外れな規定やカラ出張などは当然認められませんので注意してください。

・その他
その他にも、法人だけが経費にできる項目は他にも様々あります。

例えば、個人の場合はFXなどで損失を出しても不動産投資の利益と損益通算する事はできません。なので、FXがマイナスでも、不動産投資で得た利益に対しては税金を支払う必要があります。

但し、法人名義であれば、これらの損益通算も可能になります。

損失は出さないに越したことはありませんが、出てしまった場合は法人で発生した損失と利益を全て相殺して、税額を抑える事ができてしまいます。

ちなみに、法人の定款には「事業目的」を記載する必要があり、事業目的以外の収入が大部分を占めるようになると、罰則はないものの、銀行から融資を断られるケースもあるので、ほどほどにしましょう。

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法人は損失が長く繰り越しできる

個人と法人では、損失を翌期に繰り越す事ができる年数にも違いがあります。

個人の場合、青色申告することで3年間まで損失繰越が可能です。

いっぽう、法人は10年間まで繰越OK!

例えば1年目に大きな経費計上を行い赤字決算したとします。2年目3年目は黒字となったが、3年目までの累積利益がまだ赤字だったとしましょう。そして、個人の場合は損失繰越が3年までなので、4年目に利益が出た場合は早速税金を納める必要があります。

しかし、法人なら累積の利益がプラスになるまで最大10年間(※1)も損失繰越する事が可能です。

(※1:平成30年4月1日以降に発生した事業年度分の欠損金は10年間繰越できます)

不動産投資では、物件を取得する初年度に大きな経費支出を伴う事が多いので、損失繰越できる年数も長いに越したことはありませんね。

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法人なら不動産から得た利益でも給与所得控除が可能

自分の法人から給与として報酬を受けとる事で、給与所得控除が使えます。

個人で利益を出した場合は100%が所得として扱われますが、法人から給与を受け取る形を取れば、勤め人として必要な経費相当を給与所得控除する事ができます。

給与所得控除できる金額は、年収によって異なるので、以下の表をご参照ください。

給与所得控除(平成29年分~令和元年分)
給与所得控除(平成29年分~令和元年分)

ちなみに令和2年以降は、改悪される予定です。

 給与所得控除(令和2年以降)
給与所得控除(令和2年以降)
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法人経由で家族に収入分散すれば所得税もお得に


法人から給与を受け取る場合は、個人として所得税を納める必要がありますが、所得税が累進課税という事はご存知ですよね。年収が増えれば税率も高くなっていきます。

なので、一人当たりの給与所得は低く抑えたいものです。

そこで、家族を役員や従業員として設定し、法人から受け取る給与を複数人で分散すれば、トータルの税率を軽減する事ができます。

給与収入を2人に分散した時の節税効果

1,000万円の給与を1人で得た場合、所得税は約107万円となりますが、500万円づつを家族2人に分散して支給すれば、2人の所得税の合計は約42万円だけになりますから、65万円もお得です。

ちなみに、所得に対して掛かる税率は以下の表のようになりますから、税率を計算して税負担がもっとも軽減できるように分散する事を考えましょう。

但し、家族を従業員などにする場合は、給与支給に見合った業務を任せるなど、実態が伴うようにしておく事がポイントです。

税務調査が入れば妥当な給与と見なされない場合もあるので、要注意です。

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法人の設立と維持に掛かる費用

ここまでで、法人化には税金面でたくさんのメリットがある事がわかりましたね。

とはいっても、「法人設立するのに多額の初期費用やランニングコストが掛かるでしょ?」と思われたかもしれません。

しかし、実際は大きなコスト負担は必要ありません。

法人設立に掛かる費用

法人設立に必要な費用は、株式会社と合同会社で異なります。

株式会社の設立に必要な費用の最低額は21万円。

合同会社の場合は、たった6万円だけです。

以下の表が法人設立に必要な費用の内訳です。

費用項目合同会社株式会社
収入印紙代(電子定款の場合不要)4万円4万円
公証人手数料5万円
定款の謄本手数料2,000円程度(1ページ250円)2,000円程度(1ページ250円)
登録免許税6万円15万円
費用合計約6万円〜約20万円〜

但し、法人設立の手続きを司法書士や会計事務所などに委託した場合は、別途手数料が必要になります。

まぁ書類作成して法務局へ行き、登記手続きをするだけなので、自分でやる事も十分に可能です。

自分の時間やお財布の事情を勘案して、プロに任せるか自分でやるかは考えてください。

ネットや書籍で調べながらやれば、きっと誰でもできるでしょう。

法人に掛かるランニングコスト

法人を維持する上で必ず必要なランニングコストは法人住民税の均等割額だけです。

資本金や従業員が少なく、年間の所得が800万円以下なら、一律7万円を納税するだけです。

しかし、これは赤字であっても納税する必要があるので、これくらいは覚悟してくださいね。

でも、月で考えれば僅か6,000円程度の負担ですからどうにでもなる金額ですよね。

その他に固定費となるような他人の雇用や、事務所、車などを所有しなければランニングコストもほとんど必要ありません。

また、確定申告などをサポートしてもらう目的で、税理士と契約すると年間20万円~30万円の顧問契約料が必要です。

しかし、会計・税務を少し勉強し、会計管理するソフトウェアさえあれば税理士は必ず必要なわけではありません。

税理士と契約するかどうかは、自分の時間とお財布の事情との相談になりますが、自力でもなんとかなりますし、わからなければ税務署で相談する事もできるので、徹底的にコストカットしたい方は自力で頑張りましょう。

法人を設立しただけで、大きなランニングコストが掛かるという訳ではないので、安心しましょう。

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法人設立までの流れ

法人の設立には、以下の手続きを踏む必要があり、最短ならば2~3週間程度で完了します。

(1)最初に基本的な事項を決める
・商号(社名)
・本店所在地
・事業目的
・資本金
・発起人
・株式の譲渡制限
・取締役
・事業年度 など

(2)印鑑を作る
法人の設立登記に必要な代表者印と銀行印や社印などを作成します。

(3)定款を作成する
会社の事業目的や商号、本店の所在地などを書類にまとめます。
ネットでテンプレートが拾えます。

(4)定款の認証を受ける
定款を公証役場か電子認証で認証を受けます。

(5)出資金を払い込む
金融機関の法人名義口座に出資金を入金します。

(6)登記申請をする
法務局へ行って、商業登記簿への登記手続きを行います。

(7)会社設立完了
登記申請から10日ほど待てば、会社設立完了です。

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まとめ

だいぶ長くなりましたが、最後にまとめます。

☑不動産投資目的なら株式会社か合同会社
☑出資者が自分だけで法人設立の目的が不動産投資なら費用の安い合同会社で良い
☑個人は税金を払って残ったお金から支出するが法人は先に支出して残ったお金から税金を払う
☑個人の最高税率は55%だか、法人は40%程度
☑法人は経費化できる支出の範囲が広い
☑個人は損益繰越が3年間までだが法人は9年間
☑法人から個人への給与は給与所得控除が認められる
☑法人からの給与所得は家族へ分散する事でトータルの所得税率を下げられる
☑株式会社は21万円、合同会社は6万円で作れる
☑法人の維持に絶対必要なランニングコストは法人住民税の均等割額である7万円だけ
☑法人設立の手続きはさほど難しくなく、自分だけでもできる
☑本気を出せば司法書士も税理士も不要

以上です!

一概には言えませんが、給与所得と不動産所得の合計が900万円くらいを越えると法人の方が有利になる事が多いようです。

これを越えそうな場合は法人化を検討して見てください。

また、個人が所有する不動産を、後から法人名義へ移転するのは、手続き上もコスト的にも大変なので、後々の法人化を考えているなら最初から法人設立する事を是非検討してみてくださいね。

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金持田マネ夫ブログ