サブリースは搾取マシン!空室リスク回避にならない理由!

不動産投資

最近は不動産投資する個人投資家も増えているようです!私も不動産業者に資料請求とか頻繁におこなっているので、物件紹介のダイレクトメールとか、営業の電話がバンバン掛かってきます。投資用のマンションとかじゃんじゃん建設されてますもんね~。

不動産投資に様々なリスクはつきものですが、中でも注意しなければならないのが空室リスクです。

空室リスクとは、読んでそのまま所有する物件が空室のまま、入居者が付かないリスクです。誰も入居者がつかず空室の状態だと、賃料収入が発生しませんよね。

その場合でもオーナーはローン返済を続けないといけないので、返済負担がまともにのしかかってきます。

その空室リスクを回避する為に「サブリース」という契約形態があります。

最近はこのサブリースで契約する個人投資家が増えてるんですよ。 有名な「レオパレス21」などはこのサブリースの契約形態を主としてます!

空室リスク回避の為に結ぶサブリース契約。しかし実は何の役にもたたないんです。

空室リスクの回避策にはなりません。むしろほぼ不動産業者に搾取されるだけのシステムになっています。

つまり「サブリース」はヤバい!!

その理由を解説します。

★この記事でわかること
☑不動産投資における空室リスクとは?
☑サブリースとは?
☑サブリースのメリットデメリット
☑空室リスクの回避にならない理由
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サブリースとは?

通常の賃貸契約はオーナーが入居者と直接契約を結びます。貸して入居者から家賃をもらうだけのシンプルな契約です。

次にサブリースですが、不動産会社がオーナーから賃貸物件を丸ごと一括で借り受けます。
それを一部屋単位で入居者を探してきて転貸しします。入居者は賃料を不動産会社へ支払い、不動産会社は毎月決まったリース料をオーナーに支払う仕組みです。

リース料の相場は入居者が払う家賃の80%~90%程度が一般的。

サブリースのメリットとしては、不動産会社がオーナーにリース料金を一括支払いするので、空室がでても定額のリース料はオーナーに支払われます。また、オーナーが入居者と直接契約をする訳ではないので、入退去時の手続きをオーナーが自分で行なう手間もかかりません。入居者からの家賃回収の手間もかからず、直接トラブルになる事もありません。

空室の有無にかかわらず、一定のリース料を不動産会社から受け取れるのでローンの返済計画なども立てやすいですよね!

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空室リスクの回避にならない理由

サブリースにしておけば、空室が発生して賃料収入が入らなくても、業者からの一定のリース料がもらえるので、オーナーの毎月の収入は安定しています。

しかし空室が出続けた場合は、間にいる不動産業者は赤字になりますよね?すると不動産業者も商売です。

赤字をたれ流す訳にはいかない不動産業者は、次の手段をとります!

  • オーナーと契約しているリース賃料の減額をせまられる
  • 最悪、経営不振を理由に契約解除される。

現在の家賃設定で入居者が入らなければ、不動産業者も家賃を下げるなどの対応で入居者を募集せざるを得ません。当然サブリース業者の利益は減ってしまします。

すると、オーナーへ払うリース料を減額するように要求してくるんですよ。

「そんなことあるの?契約とちがうのでは?」とお思いかもしれません。

あくまでも借り主はサブリースしている不動産業者です。
借りている側は基本的に出て行きたくなれば、いつでも出て行く事が可能なんですよ。

普通、個人が賃貸物件に住む場合、転勤など事情で引っ越す場合がありますよね?こんな場合、大家の都合で借り主に物件を借り続けるように強制する事はできますでしょうか?無理ですよね。

貸し主と借り主では、借り主の立場が強くなります。つまり借り主は、自由に契約解除して出て行く事ができます。

さらに怖いのが、不動産業者との契約で「リース料は10年間下がらない」と明記されていたとしても無効となってしまうんです!

なぜなら、「契約の条件にかかわらず、家賃の増額減額を請求できる」と借地借家法32条で定められているからなんです。

日本では契約よりも法律の方が効力が強いんですよ!なので法律に反する契約内容が例え契約書に明記されていても、自動的に無効になってしまいます!

サブリースは、あくまで業者と貸し主が契約して物件を借りているだけの関係です。

サブリース業者があなたの家賃収入を保証してくれる仕組みだと勘違いしてはいけません。

賃料が下がっても空室が出ても、賃料を下げられる OR 契約を打ち切られるなどの形で、結局オーナーが最終的な空室リスクを負担をする事になります。

というか、単純にサブリース業者が儲かるという事は契約したオーナーは損をするという事です。

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まとめ

不動産業者は毎月10%~20%の手数料を取りながら、家賃下落や空室が出て利益確保が難しくなればオーナーにリース料の減額交渉や契約解除することで、オーナーにリスクを転嫁し、利益だけを確保します。

サブリースは不動産業者にとって、必ず儲ける事ができる魔法のシステムなんです。

空室発生などで家賃収入が入らない月の、ローンの返済が滞ってしまう心配をされたオーナーが、サブリースを選択してしまうケースが多いと思います。しかし数ヶ月の空室で返済が滞るほど資金に余裕がない状態なら、そもそも不動産投資に手を出さないほうが良いでしょう。

不動産投資を行う場合は、周辺の入居率などを入念に調べて、空室リスクが低いエリアをねらいましょう。

そして、手元にキャッシュを残して短期の空室リスクに備える事が、一番損しない対策になります。

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