住宅ローンの繰上返済は期間短縮型と返済額軽減型のどっちが良いの?

節約・保険・税金

借金の返済は利益が保証された投資とも言えます。

借金にはもちろん利息がかかりますが、返済してしまう事で支払うはずだった利息分を浮かす事ができるんですよ。

そして、借入金額がより大きく、金利もより高く、返済期間が長ければ長いほど、返済による節約効果もより大きなものになります。

一般的に住宅ローンでの借入は返済期間が長くなるので、残りの返済期間がたくさん残っている内に、できるだけ効果的に繰上返済したいものです。

十分な余剰資金があるのであれば、積極的に繰上返済してください。

さて、前置きが長くなりました。

住宅ローンの繰上返済と一口に言っても、2種類あります。

期間短縮する方法と、返済額を軽減する方法です。

期間短縮型と返済額軽減型の違いや、どっちが良いのかわかりやすく解説します。

★この記事でわかる事
☑住宅ローンの繰上返済効果
☑期間短縮するとどうなるの?
☑返済額を減額するとどうなるの?
☑どちらが良いの?
☑オススメの繰上返済方法
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住宅ローンの繰上返済効果

毎月返済する住宅ローンの内訳には、借入した元本分と利息の返済分の金額が含まれています。

「元利均等」で借りていれば、元本と利息の合計額が一定になるように、毎月の支払額が計算されています。

「元金均等」の場合は、元金の返済が一定のスピードで減るように毎月の返済額が計算されているので、返済が進むにつれて利息分の支払いが減り、毎月の返済額が少づつ安くなっていきます。

毎月の返済額には利息支払いも含まれているのですね。

いっぽう、繰上返済をした場合は、全てが元金の返済に当てられます。

元金が減ると利息も減るため、返済総額を減らす効果があります。

住宅ローン3000万円を返済期間30年で組み、1年後に100万円を繰上返済すると、どれだけ返済総額が減るのでしょうか?

金利1%の場合でシミュレーションしてみましょう。

期間短縮型でシミュレーション

返済総額34,736,760円に対して、期間短縮型で繰上返済すると返済総額は34,425,816円になります。

約できる額は310,944円です。

期間短縮型で繰上げ返済すると、毎月の返済額に変わりはありませんが、残りの返済期間29年が27年11ヵ月に短縮されます。

返済額軽減型でシミュレーション

返済総額34,736,760円に対して、返済額軽減型で繰上返済すると返済総額は34,584,532円となります。

節約できる額は152,228円です。

残りの返済期間は29年のままですが、毎月の返済額は96,491円から93,180円に減額されるので、3,311円減る事になります。

返済額軽減型の繰上返済の方が、支払い総額の減額効果が少なくなります。

期間短縮型の方が借入期間が短くなるので、その分利息の軽減効果も大きくなるのですね。

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経済的効果はどちらも同じ

しかし、実はどちらでも経済効果で考えると同じなんですよ。

返済額軽減型を選んだとして、毎月3,311円返済額が減りますよね。

そして、この浮いた3,311円をさらに繰上返済に回していけば、返済総額の軽減効果は期間短縮型と同じ310,944円に収束します。

小数点以下の誤差や日割と月割などの誤差がありますので1円単位で完全には一致しませんが、だいたい同額になります。

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オススメの繰上返済方法

どちらがオススメかというと、返済額軽減型で繰上げ返済するのがオススメです。

期間短縮型に比べて、支払い総額の軽減効果が低いのになぜ?と思いましたか?

前項でも解説しましたが、返済額軽減型で毎月の返済額が減った分で、毎月繰上返済すれば良いのです。

期間短縮型でいったん繰上返済してしまったお金は、2度と返してもらう事ができません。

今後収入が減ったりして返済が苦しくなる可能性もゼロではありませんよね。

返済額軽減型でとりあえず繰上返済しておけば、毎月の返済額が減らせるので、余裕がある時は返済額が減った分を小まめに繰上返済に回します。

そして返済が苦しくなった場合は、繰上げ返済をやめる選択ができるのです。

但し、金融機関によっては、少額での繰上返済を受け付けてない場合や、都度手数料が掛かる場合があります。

このような金融機関から借入している場合は、小まめに繰上返済する戦法が使えないので、ご自身が借入している金融機関の繰上返済制度を確認してから判断してください。

ネットバンク系の住宅ローンなら、Webで少額でも手間なく繰上返済する事ができる所が多いですね。

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繰上げ返済の注意点

繰上返済を行う場合の注意点が2つほどあります。

1度繰上げ返済したお金は2度と同じ金利で借りれない

繰上返済したお金は、再度同じ金利で借りる事はできません。

住宅ローンは住宅を買う目的に特化している為、低金利で貸してくれるのです。

繰上返済したお金が、今後必要になる可能性がないかよく考えましょう。

金利が低ければ、無理に繰上げ返済する必要はないでしょう。

十分な余剰資金がある場合だけで良いと思います。

手数料に注意

繰上返済には手数料が掛かる場合があります。

実際に利息の節約効果をシュミレーションする場合は、手数料も考慮にいれましょう。

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まとめ

最近の住宅ローンはとても低金利です。

メガバンクでも変動金利は0.6%台ですし、住信SBIネット銀行に借り換えする場合だと、ついに変動金利0.418%まで下がってます。

こんな低金利で団体信用保険までついてるんですよ。

団体信用保険は、住宅ローン残高分の生命保険に入っている事と同じなので、仮に死亡すれば残りのローンはチャラになります。

これも考慮すると実質的な金利はもっと低くなるでしょう。

他にこんな金利で借りれる事なんてありませんよね。

ひと昔前の数%台の変動金利や、高めの固定金利などで住宅ローンを借りている場合は、返済額軽減型で繰上げ返済して、返済額が浮いた分でさらに繰上返済しましょう。

繰上返済に手数料がかかる金融機関の場合は、ある程度まとまった金額を期間短縮型で返済しても良いでしょう。

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