生活保護を受ける前にリバースモーゲージ?制度の仕組みと事前にやっておくべき事。

不動産投資

老後の生活資金に困窮する世帯が増えています。

現在、生活保護を受ける世帯の半数以上が高齢者世帯です。

特に自営業で生計を建ててこられた方は国民年金しかありませんので、公的年金の受給額も月に6万5千円ほど。

もしも蓄えが無ければ生きていくのもギリギリのラインですね。

そこで、生活資金を調達するひとつの方法がリバースモーゲージ。

自宅を担保に生活資金を借り入れ、死亡した時点で自宅を売却して借入金を返済するシステムです。

資産はあの世に持って行く事はできないので、生きている間に自分の資産を使い尽くす事ができる効率の良い方法です。

しかし、リバースモーゲージにはリスクやデメリットも存在し、活用する際には注意が必要です。

今日はリバースモーゲージを検討する際に注意すべきポイントと、事前にやっておくべき事について解説します。

★この記事でわかること
☑リバースモーゲージとは
☑リバースモーゲージの利用条件
☑メリット、デメリット
☑事前にやっておくべき事
スポンサーリンク

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージ(Reverse mortgage)とは、自宅に住みながら自宅を担保に生活資金を借り入れる方法です。

月々の返済は借り入れした金額の利息分だけなので、返済に苦しむ事もなくゆとりのある生活を送る事が可能です。

借入先は大きく分けて、社会福祉協議会という自治体から借りる方法と、民間の金融機関から借りる方法の2種類です。

社会福祉協議会とは厚生労働省が定めた社会福祉事業法に基づいて各自治体に設けられた組織です。

ここから借入する場合は、「不動産担保型生活資金」か「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」の2種類の制度の内、どちらかを選択して利用する事になります。

民間の金融機関から借り入れする場合は、金融機関によって独自の借入条件を儲けているので、各社の比較が必要です。

スポンサーリンク

リバースモーゲージを利用できる条件

リバースモーゲージの利用できる条件や借入できる金額についても様々です。
以下に代表的な制度の利用条件をまとめています。

社会福祉協議会から借入する場合

不動産担保型生活資金要保護世帯向け
不動産担保型生活資金
対象年齢原則65歳以上原則65歳以上
所得条件低所得の高齢者世帯
(市町村民税非課税世帯程度)
生活保護受給中の高齢者世帯
対象不動産土地、建物
※居住用に限る
土地、建物、マンション
※居住用に限る
融資限度額不動産評価額の70%程度不動産評価額の50%程度
マンションは50%程度
貸付限度額1ヶ月あたり30万円以内1ヶ月あたり生活扶助基準額の1.5倍
保証人推定相続人の中から1名不要
利息「年3%」または
「銀行長期最優遇貸出金利」の
いずれか低い利率
「年3%」または
「銀行長期最優遇貸出金利」の
いずれか低い利率

民間の金融機関から借入する場合

民間の金融機関から借り入れる場合の条件については、金融機関ごとにバラバラです。

例えば三菱UFJ銀行が提供する「リバースモーゲージ型住宅関連ローン」では資金の使途が住宅の建設やリフォーム、また、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金に限定されています。

三井住友の「SMBCリバースモーゲージ」では資金の使途は限定されておらず、60歳から借りれますが、一定の安定収入がないと審査に通らない場合もあります。

このようなメガバンクもリバースモーゲージに参入していますが、民間の金融機関が提供しているのは、あくまでも金融商品です。

金融機関や商品毎に各種条件も異なるので、個別の確認が必要です。

このように、リバースモーゲージは自宅を保有しているものの、老後の生活資金に困っている人が活用できる制度です。

スポンサーリンク

メリット・デメリット

★リバースモーゲージのメリット
☑自宅に住み続けられる
☑まとまった資金を確保できる
☑生きている間に資産を使い尽くせる

リバースモーゲージのメリットは住み慣れた自宅に住み続けながらも、まとまった生活資金を確保できる事です。

生きている間は自宅を売却する必要はないので、生活環境を変える必要もなく高齢者にとっては大きなメリットとなります。

★リバースモーゲージのデメリット
☑自宅の評価額未満しか借りれない
☑不動産の評価額が下がる
☑金利が上がる可能性がある
☑適切なタイミングで不動産売却できない

基本的に不動産評価額の50%~70%程度しか借りる事ができません。

さらに借入期間中に不動産の評価額が下がる場合もあります。

すると借りれる限度額も下がる為、予定していた金額ほど借入できなくなる場合もあります。

さらに契約期間中に金利が上がった場合は、毎月の返済利息分が高くなるので負担が増えてしまう事もありますね。

そして、契約者が亡くなった場合は、自宅を売却して一括返済を行わないといけませんが、そのタイミングが高値で売れる時期かどうかもわかりませんよね。

ノンリコース型の契約では、売却した自宅の価格が借入元本以下になってしまってもそれ以上の返済する義務はありませんが、借入元本以上で売却できれば差額は相続人に返金されます。

それであれば、やはり自宅に値段が付く内に売却をしておいた方が良いかもしれません。

スポンサーリンク

検討する前にやっておくべき事

リバースモーゲージでは不動産鑑定士が評価した不動産評価額に基づいて貸付が行われます。

しかし、不動産評価額はあくまでもひとつの客観的な評価にしか過ぎず、実際に売却できる価格とは異なります。

その為、リバースモーゲージを検討される前に、現在の自宅が実際にいくらで売却できるのか知っておいた方が良いですね。

不動産の売却査定は無料でできるので、目安を知る上でも事前にやっておくと良いでしょう。

》住友不動産販売のカンタン無料査定はこちら

スポンサーリンク

まとめ

そもそも、老後の資金に困窮する事が無いように計画を立てておきましょう。

もしも、自宅の相続人などがいなければ、死んでしまった後の自宅の使い道はありませんからリバースモーゲージで自分が生きている内に資産を使い尽くすのは有効な選択です。

しかし不動産評価額の50%~70%までの借入しかできないので、売却してしまった方が効率良く使い尽くせる可能性もあります。

リバースモーゲージと売却の両方を検討して比較してください。

》住友不動産販売のカンタン無料査定はこちら

不動産投資
GMOクリック証券

GMOクリック証券は無料で提供されるツールやWebページがとにかく優秀。テクニカル分析はもちろん、面倒だったファンダメンタル分析まで、簡単にできてしまいます!株価分析、財務分析、経営分析、利益率や成長性のシュミレーションまでグラフで表示する機能なども備え、とにかく楽です。他の証券会社にはないニュースやアナリストレポート、四季報の情報も充実しており全て無料。とりあえず口座開設しておく事をオススメします。

SBIネオモバイル証券
SBIネオモバイル証券

少額から株式投資を始めるならSBIネオモバイル証券がオススメ。1株単位で株が買えるので、少ない資金でも分散投資が可能。月50万円までの取引なら手数料は定額の216円/月(税込)!さらにTポイントが毎月200pt還元されるので実質コストは16円/月だけ!還元されたTポイントは再投資OK!初心者だけでなく、国内株でオリジナルのポートフォリオ作りたい上級者にもオススメです。自分でポートフォリオ作れば投資信託より遥かに安いコストで済みます。デイトレには向いてません。

楽天証券
楽天証券

株や投資信託へ投資するなら楽天証券!とりあえず開設しておきたい定番の証券口座です!PCで使える高機能な「マーケットスピード」やスマホアプリ「iSPEED」など豊富な取引ツールでいつでもどこでも取引可能!資産運用しながら楽天スーパーポイントもザクザク貯まります!

金持田マネ夫ブログ