その不動産の評価額は適切?物件の評価方法と適正価格について解説

不動産投資

不動産投資を始めようと考え、インターネットで物件を検索をしてみると、「この物件の価格は妥当なんだろうか?」という疑問が沸いてきませんか?

また、自宅を売却しようと不動産屋さんに査定をお願いしたが、「この金額って安すぎない?」などというモヤモヤが生まれます。

不動産は株や為替などと異なり、システム化された売買マーケットが開かれていません。

その為、実際に売買が成立する瞬間まで最終的な価格は決定しません。

しかし、売買成立して価格が決まったからと言って、適正な価格帯を大幅に外れた価格で取引される事もあり、その価格が適正だったかどうかというと、また別の話になってきます。

立地や面積、建物の仕様など、まったく同じ条件の物件は二つとないので、それぞれの物件が個別に価格決定されるのですね。

その為、不動産の適正価格は「わかりにくい」仕組みになっています。

そして一般的な不動産価格の評価方法にも、いくつもの種類があり、その評価結果もバラバラです。

不動産投資で成功するには、適正価格以上の高値で物件を掴まされる事の無いようにしなければいけません。

また、自己所有の不動産を売却する場合でも、不動産屋から知識がないと思われてしまうと、いいかげんな査定をされたり、安く買い叩かれてしまうかもしれません。

このように損しない為には、自分で適正価格を判断できる知識が必要です。

今回は不動産の評価方法と適正価格の考え方について解説します。

★この記事でわかること
☑不動産の評価方法
☑一物四価とは?
☑どの評価を見れば良いの?
☑見方で変わる適正価格
☑相続税対策で見るべき価格
☑不動産投資で見るべき価格
☑物件売却時に見るべき価格
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不動産の評価方法は複数ある

不動産価格をわかりにくくしている原因のひとつは「価格の評価方法がいろいろある」という事でしょう。

なかでも「一物四価」といって、不動産の評価価格には用途に応じた4つの価格があります。

★一物四価とは?
☑公示価格
☑路線価(相続税・贈与税の評価額)
☑固定資産税評価額
☑時価

公示価格

公示地価とは、国土交通省が公示する標準的な不動産価格です。

住宅地・商業地・工業地などの用途毎に、1平方メートル当たりの価格が決められています。

全国のエリアから代表地として選定した3万地点以上の「標準地」について、毎年1月1日時点の地価を不動産鑑定士等が評価します。

そして、その結果は毎年3月下旬に公示されます。

同じ土地の公示価格が毎年更新されるので、地価の変動を見るのに参考になります。

公示価格は実勢価格の90%程度が目安とされています。

路線価(相続税・贈与税の評価額)

路線価とは、国税庁が決めている 相続税や贈与税の課税基準となる土地価格のことです。

全国40万地点の道路を標準地として、公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などを参考に、道路毎に土地の値段を決定します。

このように算出された路線価に土地面積を掛けて相続税の評価額が算出されます。

路線価は毎年1月1日を評価時点として、8月に発表されます。

一般的に公示価格の80%程度が目安とされています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は市町村が独自に査定して決定しており、 3年ごとに再評価が行われます。

再評価が行われた年を「基準年度」と呼び、著しい地価の下落などがあった特別な場合を除いて、固定資産税評価額は基準年度の価格が次の評価替えまで引き継がれます。

時価

時価とは、その時々に市場で売買成立している価格の事で、実際に不動産市場で取引された過去の実績の平均的な価格の事ですね。

直近の取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合が多いですが、この「時価」については評価方法が大きく分けて3つあります。

★時価を評価する3つの方法
☑取引事例比較法
☑原価法
☑収益還元法

取引事例比較法

取引事例比較法とは、不動産鑑定評価の1つで、取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。

この手法では、多数の取引事例を収集して適切な事例を選び、取引の特殊事情や時期の修正を行います。

そして取引事例の個別的要因を標準補正し、さらに地域格差などを比較して価格を求めます。

このように、取引事例比較法で求められた試算価格を比準価格といいます。

原価法

原価法とは、鑑定評価手法の1つで、不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。

この手法では、価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って価格を試算します。

例えば、土地の場合、近隣に山林などの取引事例があれば、その事例をベースに造成工事費や附帯工事費を計上します。

建物であれば、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して、対象不動産の価値を推定します。

この手法は、建物など再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産の場合には有効ですが、既成市街地などの土地は再調達価格の把握が困難なために不向きです。

収益還元法

収益還元法とは、主に不動産賃貸経営で得られる利益から逆算して、不動産価格を計算する方法です。

不動産賃貸経営で将来的に得られる期待利益の総和から不動産の適正価値を判断するグローバルスタンダードな方法となっています。

具体的には、不動産賃貸経営で得られる収益から経費を差し引いて、残った期待利益を利回りで割って不動産の価値を求めます。

日本では、従来、取引事例比較法(類似の取引事例と比較)や原価法(再調達価格から算出)などが中心でした。

しかし、現在は不動産賃貸経営のキャッシュフローを重視する評価方法として、収益還元法が時価を算出する上での主流となりつつあります。

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結局どの不動産価格を見ればよいの?

どの価格を見るのが適正なのかは、不動産を取り扱うシーンによって異なるんですね。

例えば土地の相続税対策なのに固定資産税評価や収益還元法で計算した時価を見ても仕方ありません。

それぞれのシーンに応じて適正な評価価格を重要視して判断しましょう。

相続税対策で見るべき価格

相続税の節税対策として、不動産が活用される事があります。

例えば、土地の相続税の計算根拠となる価格には路線価が使用されます。

そして、実際に取引される土地の価格よりも、路線価の方が安くなるケースがほとんどなんですね。

土地の状態で相続すれば、実勢価格よりも安い路線価を元に税額が計算されるので、現金で相続するよりも節税できる事になります。

相続税や贈与税の節税目的であれば、路線価と時価の差額がどれくらいあるのか見ておきましょう。

不動産投資で見るべき価格

不動産投資する際は時価が重要な価格になります。

特に、収益還元法で計算した金額以上で不動産を買ってしまうと、期待利回りは低下してしまいます。

不動産賃貸業で利益を出そうと思うのなら収益還元法で適正価格を求めて、それ以上の高値で売られている物件は見送りましょう。

取引事例比較法で見た価格より安く買えたからといって、不動産賃貸業で利益が出せるとは限りませんからね。

自己所有の物件売却で見るべき価格

自己所有の物件を売却する際は取引事例比較法で、実際に取引された相場を調べましょう。

SUUMOなどでも近隣エリアの物件価格を調べる事ができますが、あくまでも売り手が売り出している価格であって、実際にその値段で成約するとは限りません。

レインズマーケットインフォメーションというサイトで実際成約した取引データが公開されていますので、売却を検討する場合は参考にしてください。

不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)
当サイトは、指定流通機構(REINS)が管理する具体的な不動産取引価格情報を提供し、不動産流通市場の一層の活性化を図ること目的として運営されています。
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まとめ

不動産価格を評価する方法は複数あり、その結果もバラバラになります。

それぞれの評価方法の特徴を理解しておけば、売るにしても買うにしても、不利な取引をせずに済みますよ。

特に売却を考える場合は複数社に査定してもらう事がマストです。

査定してもらうのは無料なので、自分の物件の時価を把握してく事をオススメします。

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