株式投資 vs 不動産投資!オススメはどっち?

不動産投資

これから投資を始めよう!と思ったとき、投資先として何が浮かびますか?

だいたい株式投資や投資信託などがまっさきに思い浮かんだのではないでしょうか?

最近は国も個人投資家を増やそうとNISAなどを勧めていますし、ワンタップバイやウェルスナビなどのサービスも登場し、少額からでも簡単に投資できる環境になってきました!

しかし「不動産投資」はどうでしょうか?昔からある不動産投資ですが、最低でも数百万から数千万の物件を購入する必要があります。高級物件なら億越え!なんてのも。

不動産投資は地域の地主や資産家が、やるもので素人が手を出すと怖い!というイメージを持たれてませんか?

確かに無知で手を出すと怖いんですけどね。

しかし、サラリーマンでも不動産投資で成功されている方はたくさんいます!

今日は株式投資などと比べて不動産投資ってどうなの?というところを説明していきます。

★この記事でわかること
・不動産投資とは
・不動産投資は危険か?
・不動産投資は投資として効率的か?
・失敗談から学ぶ注意点
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不動産投資の特徴

不動産投資とは

不動産投資とはマンションや戸建住宅、ビルのテナントなどを購入して、物件自体の価格値上がりや賃貸に出して家賃収入を得る投資手法です。

経済がインフレして物価が上昇したり、人口が増えていく場合は不動産の価格自体が高くなってきます。日本ではインフレも人口増加も期待できないので、物件自体の値上がりで儲けるのではなく、家賃収入を得て儲ける方法が主流となっています。

ある程度の自己資金が必要

不動産投資を始めるにはある程度、自己資金があったほうがよいでしょう。

通常、不動産を購入する場合、物件本体の価格だけでなく、不動産の売買手数料や不動産取得税、
また登記費用などの諸費用がかかります。

物件にもよりますが、諸費用はだいたい物件価格の7%前後が相場です。

通常よほどの資産家でない限り銀行からの融資を受けて購入します。

諸費用も含めて全額融資を受けるオーバーローンという方法が可能な銀行もありますが、通常銀行は物件の価格以上の融資をしたがりません。

なので諸費用や物件代金の一部を自己資金として用意する必要があります。

値動きが緩やか

不動産は実需があるため、株式のように価格が毎日変動する事はありません。

需要と供給のバランスや都市の人工や都市開発の状況によって緩やかに変動します。

不動産は経営的要素が大きい

リフォームしたり、広告や不動産屋への営業を行うなどで、入居者を募集したりします。

物件の魅力を引き出せば家賃を高めに設定できるなど、自分の努力で利回りをあげることができます。

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不動産投資は株式投資と比べて効率的か?

株式投資で個人資産230億円を築いた事で有名な個人投資家のCISさんという方がいます。この方の書籍では不動産投資は罰ゲームと書かれています。

株の短期トレードでバンバン勝てる一部の天才にとっては非効率かもしれません。

しかし、不動産投資は 融資を受けて投資できます! レバレッジを利かす事ができるんです!

株式や投資信託への投資をする為に、銀行にお金を借りにいっても追い返されますよね。

不動産投資の良いところは物件や借り主の信用力を担保に銀行から融資を受けて、投資する事ができるという点です。

自己資金300万円で1億円の物件を買う事もできます。

1億円の物件に対して3%の家賃収入があれば1年で自己資金を回収できますよね!年利100%です。

他人のお金を使って投資できる!つまりレバレッジを利かす事ができるのが不動産投資の優位な点です!

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不動産投資のデメリットや危険性

株式などと違い不動産は流動性が低い

流動性とは取引の量の事です。上場企業の株式であれば、証券取引所というマーケットが用意されているので、スマホひとつで好きな時に売ったり買ったりできます。

不動産投資はマーケットが用意されていないので、売ろうと思っても買いたい人が現れないと売る事ができません。

スグに売ってしまおうとすると値段を下げないといけないので安値で売るハメになります!

資産価値が減少する

不動産価値は日本では年月とともに減少していきます。

日本人は新しい住居を好むので古い物件はどんどん価値がさがりますよね。

イギリスなどの国では古い物を好む文化や、建物自体が石造りで200年以上住めたりするので年月の経過で価格が下がらないんです。

このあたりは日本は不利な環境です!

また、人口が減少して空き家がたくさん出ると、不動産市場への物件供給量も増えます。

これも価格下落の要因となります。

銀行融資が足かせに

空室が出た場合は家賃収入が減少します。物件自体を高値で買ってしまった場合、少し空室がでると家賃収入で銀行への借金返済が追い付かなくなるケースがあります。

売ってしまう場合は、銀行の融資を一括返済しないといけませんが、物件を残債以上の価格で売却できない場合は、差額を自己資金で補填しないといけません。

自己資金で補填するのが無理な場合は、延々と毎月赤字を垂れ流すハメになります!

こうなると、「売っても地獄、売らずとも地獄」です。おそろしや~

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まとめ

不動産投資は物件選びだけでなく、空室を出さずに入居者を探す技や、銀行からの融資を良い条件で引っ張るテクニック、また物件管理するノウハウなどが儲けに大きく影響します。

どちらかというと「投資」というより「経営」ですね!

「経営」なので、以下の例のように収益化スタイルも様々あります。

☑区分マンション
鉄筋コンクリート製の物件は耐用年数も長く、 収益性は低いが 物件価格が下がりにくい。物件を買った場所が人気エリアになって人が集中したり、インフレすれば、買った時より物件価格が上がって売却益で儲けられる場合もあり。

☑一棟アパート
木造のアパートなどは家賃収入に対して物件価格が安い傾向。収益性は高い。古い物件では、雨漏りや地盤沈下などで思わぬ修繕費用がかかり赤字に転落する事も。

☑ボロ戸建て再生系
ボロボロの戸建て住宅をとことん安く買って、きれいにリフォームしてそれなりの家賃をとる方法。リフォーム計画のセンスとどれくらいの費用がかかるか見抜ける力が問われる。

株式投資では個人の努力レベルで株価を上げたり配当を増やす事はできませんよね。

しかし不動産は購入した後の努力次第で儲けをコントロールできます。ノウハウが必要な事は確かですが、収益化構造などについても様々研究されてチャレンジしてみると良いでしょう!

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