知らないとマンション投資で「負け犬老後」確定!不動産投資のキャッシュフロー計算とは?

不動産投資

平均寿命がどんどん伸びてます!

2045年には、平均寿命が100歳に到達すると予測されているそうです。しかも、健康でビンビンしたまま歳をとるそうですよ。

人生における老後の期間が延びているのに、公的年金の支給額は減らされて支給開始年齢も、ますます先送りされます。

よく考えて貯蓄や年金以外の収入源を作っておかないと不安ですよね。

ここで「負け犬老後とオサラバ!」などと老後の不安につけ込んで、巧みなセールストークで投資用マンションを売りつけて荒稼ぎする不動産業者もいます。

ビジネスですから業者に稼いでもらうのは一向に構わないのですが、肝心なのは買った方もちゃんと儲かるのか?という事です。

大体すすめられる物件は都心の新築ワンルームマンションなのですが、結論から言うと。。。

老後対策としてはリスクが大きく、儲かるどころか損する可能性が高いでしょう。

不動産投資に無知な人は販売員のセールストークを信用して儲かると錯覚して購入してしまいます。

せめて正しい「キャッシュフロー計算」だけでも自分で出来れば、儲かるかどうかなんてすぐにわかるんですよね~。

とても簡単なので不動産経営における「キャッシュフロー計算」の方法を覚えて、損する物件をつかまされない様に注意しましょう。

★この記事でわかること
☑儲からない物件のセールストーク
☑生命保険の代わりになるのか?
☑節税で得するのか?
☑キャッシュフロー計算とは
☑新築ワンルーム投資は儲かるの?
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儲からない物件のセールストーク

このようなセールストークにはまず注意しましょう。

老後の不安を強調する

まず、儲からない投資用不動産のセールストークとして、必要以上に老後の不安を煽ってくる特徴があります。

マンションさえ保有しておけば、老後に資産が残って、家賃収入も得られるので安心!という論法ですね。

確かに、少子高齢化が進む中で、老後のわずかな年金だけでゆとりのある生活ができる可能性は低いです。

しかし、これをセールストークにすると言う事は、「今は儲かりませんよ!」と言っているのと同じなんですよね。

つまり、老後になるまでは1円も儲ける事ができない可能性が高いという事です。

生命保険の代わりになる

投資用物件はたいてい金融機関でローンを組んで買います。

するとローンには団体信用保険が付いてくるか別途加入する必要があるので、もしも債務者が亡くなった場合には、団体信用保険でローン返済はチャラになります。

そして残ったマンションを遺族が相続し、売ってお金に変えるか、そのまま賃貸し、家賃収入を得る事もできます。

しかし、注意してください。

シュミレーションで見せられる家賃収入額はローン返済が完了する35年後まで常に一定で計算され、ローン返済後も同じ家賃収入で計算されています。

新築と35年物のボロ物件が同じ家賃なんてあり得ませんよね。

団体信用保険もローンの利息分で保険料の掛け金を払っているだけなので、支払い以上に得する保険なんてないんですよ。

一見、良く見えますが実際は掛け捨ての生命保険に入った方が断然得になるでしょう。

節税になる

サラリーマンならば、給料から支払っている所得税や住民税の節税になります!というセールストークです。

税金が安くなるのはなぜでしょうか?

不動産投資で赤字を出すからです。

不動産投資で出た赤字の分を給与所得と通算して、マイナス分の税金が還付されるという仕組み。

例え税金が還付されても、それ以上の赤字がでる訳ですから、もはや何を勧めたいのか訳がわからないです。

物件購入にかかる諸費用をマイナス計上出来るので、初年度だけは、それなりに節税できますが、2年目以降はほとんど節税できません。

「この物件を買うと赤字になります!」と言われても買いますか?

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キャッシュフロー計算とは

不動産投資におけるキャッシュフロー計算とは、毎月どれくらいのお金が手元に残るのかを計算する事です。

最終的に不動産投資で儲かったのか、損したのかは、物件を売却するまでわかりません。

しかし、キャッシュフローが常にプラスで経営を続け、物件代金さえ回収してしまえば価値です!

残った物件がいくらで売れようが必ず勝ちになります。

さらに、物件価格が下がっていてもキャッシュフローがプラスの運営を続けることができれば、保有し続ける事で必ず儲ける事ができますよね。

つまり、不動産投資はキャッシュフローをプラスにする事が重要なんです。

その為には、家賃収入がいくらで経費や返済がいくらなのか、できるだけ正確にシュミレーションしましょう!

そもそも儲かりそうもない不動産への投資を避ける事が、不動産投資で負けないポイントなのです。

キャッシュフローは以下の式で計算できます。

キャッシュフロー = 家賃収入 - 経費 - ローン返済

それぞれの項目をできるだけ正確に見積りましょう。

家賃収入

家賃収入ですが、年数が経つと共に物件は古くなっていきます。

いつまでも新築時の家賃水準を取り続ける事は難しいでしょう。

特に新築物件を初めて賃貸に出す場合は新築プレミアムが付くので、高めの家賃を設定しても入居者を見つける事ができます。

しかし、いったん退去されれば、もう新築ではありませんよね。

5%~10%程度の家賃下落は覚悟すべきです。

また、ローン返済期間が終わるまでの家賃下落も見込んでおきましょう。

また、業者が提示してきたモデル家賃を鵜呑みにせず、SUUMOなどで近隣の条件が近い物件の家賃相場を必ず調べてください。

また、人気のある物件はそもそもSUUMOなどに掲載される前に入居者が決まっていきます。

掲載されている物件は残り物なので、少し割高な家賃設定になってると思って良いでしょう。

5%程度、割り引いて考えておくと堅いです。

さらに重要なのは空室リスクの見積りです!

ローン返済が終わるまでずっと満室という訳にはいきません。

退去されると次の入居が見つかるまで、期間が開いてしまうこともあります。

エリアにもよりますが、空室期間が5%~10%程度は発生する事を見込んでおくと良いでしょう。

経費

経費には物件の管理費、清掃費、エレベーターのメンテナンス費用、修繕費、固定資産税などが含まれます。

全てを正確に見積もる事は難しいですが、ざっくり満室時家賃収入の10%程度を見込んで置き、築年数3年置きに1%づつアップするくらいで試算しておくと良いです。

新築で初期の間は修繕費が掛かりませんが、築年数が古くなると、水回りや配管、給湯器、屋上防水など、たくさんの経費が必要になってきます。

外壁の補修などの大規模修繕もやってくるので、経費は絶対に無視できません。

ローン返済

ローンの返済額については、返済期間と金利で毎月の返済額が変動します。

ネット上でローンの返済シュミレーターなどがあるので資産してみましょう。

実際に借りれそうな金利で試算してください。

ただし、現在は空前の低金利時代なので2倍程度の金利になっても、返済に耐えれるかシミュレーションしておきましょう。現在は2~3%が一般的です。

ちなみに金融機関や物件、借入する人の属性で金利はけっこう変動します。

金利が上がるリスクも考えて、少し高めの金利でシュミレーションしてください。

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新築ワンルーム投資は儲かるのか?

良く勧められる物件は都心の新築ワンルームマンションです。

本当にこのような物件に投資して老後の資金対策になるのでしょうか?

実際に儲かるのかどうか自分で計算しましょう。

業者側が用意してくるシュミレーションは、かなり甘い条件で見積もられてます。

無知なのを良いことに、空室リスクや家賃下落を一切加味しない家賃収入でシュミレーションし、さらに必要な経費や税金なども意図的に除かれた状態で提示されます。

以下は、実際に某業者で提示される条件例です。

物件価格 2,750万円
自己資金 300万円
借入金額 2,450万円
借入金利 1.9%
返済期間 35年ローン
返済額 79,907円/月
管理費 4,000円/月
修繕積立金 1,100円/月
管理手数料 3,013円/月
支払総額 88,020円/月
家賃金額 93,000円/月
差し引き プラス 4,980円/月

これで毎月4,980円を確保しながら35年後に1,000万円の物件が資産として残ります!と提示されます。

ツッコミどころまんさいです!

・家賃が35年間93,000円/月で固定されている

そもそも周辺の賃料と比べて割高。年数と共に、家賃も下落します。

年間1%の下落を見込んでおきましょう。

・空室リスクが除かれ、35年間100%満室で計算されている

入居率は95%程度で見積もりましょう。

・修繕積立金1,100円/月が固定されている

大体20年目には5000円程度まで上がります。

・不動産購入初期にかかる仲介手数料や登記にかかる費用、不動産取得税などが除かれている

もろもろの諸費用として物件価格の7%程度は見込んでください。

・固定資産税が除かれている

年間5万円程度は見込んでおきましょう

・地震保険や火災保険などが除かれている

年間2万円程度は見込んでおきましょう

・金利上昇リスクも考慮しましょう

金利が上昇するとローン返済の負担も増します。

現在はとても低金利なので、長期的に見て今後は金利が上がる可能性が高いです。

再計算してみましょう。

楽待のサイトで条件を入力すれば、簡単にキャッシュフロー計算できます。

キャッシュフローは35年間ずっとマイナスです!

35年間の累積のキャッシュフローは-1164万円にもなります。

残った物件が1000万円で売れたとしても-164万円ですね。

こんな物件買わされたら、罰ゲームみたいなもんですね。

物件価格が超絶高騰するか、超絶インフレにならないと、得する事はありませんね。

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まとめ

親しくもないあなたに、積極的にセールスをしてくる物件は、基本的に儲からないと思って良いでしょう。

儲かるのなら、不動産業者が自分で賃貸経営しますからね。

個別のワンルームマンション物件に投資するくらいなら、RC造1棟買いや、木造アパート、中古戸建を検討してください。

それでも儲かる物件を買うのは、簡単ではありません。しっかりと勉強して情報収集しましょう。

不動産は投資というよりも経営です。

客付けや金融機関政策、仲介不動産屋や管理会社との交渉にもテクニックが必要です。

不動産経営は株や投資信託と違って、自分のスキルや行動力でリスクを埋め合わせ、運用成績をコントロールする事ができます。

それがひとつの魅力でもあります。

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投資信託なので自己資金でしか投資できませんが、オフィスビルや商業施設、マンションなどの高収益物件で運用してくれるので期待リターンは高いですね。

例えば、野村アセットマネジメントの「J-REITオープン(年4回決算型)」という投資信託商品では2019年2月末時点で過去10年間の分配金再投資リターンを合計すると328.4%となっています。

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