繰上返済すると損する?住宅ローン控除への影響を解説

節約・保険・税金

ここ数年の住宅ローン金利はものすごい低水準になってます!

私も住宅ローンを抱えていますが、ネットバンクで借りているので金利は0.5%くらいです。

こんなに低金利で金融機関はちゃんと儲かるのか?と逆に変な心配をしています。

さて、とはいっても借りる金額が大きいので、少しでも早く繰上返済して金利負担を減らしたいものです。

金融機関によってはWEBでちゃちゃっと繰上返済をできるとこも増えています。

ネットバンク系は手数料も、ほぼ0円!毎月1万円づつなどの少額でも受け付けてくれる金融機関も多いので、繰上返済しやすい環境になってますね!

資金繰りに余裕があれば、少しでも繰上返済に励みたいところですが、実は繰上返済する事で逆に損をしてしまう事もあります。

今日は繰上返済するときの注意点を解説します!

★この記事でわかる事
・繰上返済でどれぐらい得するか
・住宅ローン控除とは
・繰上返済の住宅ローン控除への影響
・どっちが得か計算する方法
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繰上返済は利益が確定した投資

少し話は変わりますが、投資にはリスクが付き物です。

しかし、住宅ローンの繰上返済は、利益が約束されたノーリスクの投資と見ることもできます。

例えば固定金利で2%で住宅ローンを組んでいたとしましょう。

残りの支払い期間は20年だったとします。

金利2%では100万円あたりのローン残高に対して、毎年2万円の利息を支払う必要があります。

ここで、100万円を繰り上げ返済すると、20年間×2万円で合計40万円もの利息の支払いが減る事とになります。(計算を簡単にするため福利は考慮してません)

この場合、繰上返済する事で元本保証かつ、2%の金利が保証された資産への投資と同じ効果があります。

住宅ローン金利が高ければ高いほど、また残りの期間が長ければ長いほど、繰上返済による節約効果は大きくなります!

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繰上返済は住宅ローン控除にも影響

ただし、反射的にでなんでもかんでも繰上返済するのは禁物です!

なぜならば、住宅ローン控除を受けている場合は、急いで繰上返済する事によって損してしまうケースもあるからです。

住宅ローン控除とは1年間で支払った所得税と住民税から、税金の控除を受けられる税制優遇の制度です。

税額控除の金額は年末時点の住宅ローンの残高の1%です。

ただし、還付される金額は年間最大40万円までと上限が設けられています。(長期優良住宅の場合は最大50万円が上限)

控除を受けられる期間は最大10年間。

さらに2019年は消費税10%導入時に13年間に延長される予定です。

つまり、住宅ローン残高の1%を上限に所得税・住民税が還付されるので、繰上返済してしまうと残高が減って還付される税金も減ってしまうケースがあります。

住宅ローン控除が受けれる期間中は繰上返済に注意する必要があります。

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繰上返済 VS 住宅ローン控除

住宅ローン控除の期間中に繰上返済する場合は、住宅ローンの利息削減効果と、住宅ローン控除による税金の還付額を比べる必要があります。

比べる際のチェックポイントは以下の4つです

住宅ローンの金利

まずは、あなたが何%の金利で住宅ローンを組んでいるかです。

住宅ローン控除の還付率は住宅ローン残高の1%です。

なので、住宅ローンの金利が1%以上で借りているのであれば、繰上返済した方が有利になります。

1%以下の低い金利で住宅ローンを借りていれば、繰上げ返済することが不利になります。

住宅ローン控除の残期間

住宅ローン控除が受けれる期間は住宅の取得から10年間だけです。

10年を過ぎている場合は控除を受ける事ができないので、さっさと繰上返済しましょう。

毎月の返済によってローン残高は減っていくので、住宅ローン控除期間が終わる10年後まで、どれだけローン残高が残っているのか計算します。

そして、その1%分の金額よりも、多くの所得税と住民税を支払っていれば繰上返済する事で住宅ローン控除できる額が減って損します。

住宅ローンの残高

10年間の住宅ローン控除が終わる時期でも、まだローン残高が4000万円以上残る場合は、今直ぐ繰上返済しても大丈夫です。

還付金は年間で最大40万円(長期優良住宅は50万円)なので4000万円以上の残高が残るようであれば問答無用で繰上げ返済した方が得です。

所得税と住民税の支払額

これが一番重要です。

住宅ローン控除は、あくまでも支払った税金が還付されるだけの制度です。

最大40万円還付といっても、そもそもそれだけの税金を納めてなければ、お返しする税金がありません。

住宅ローン控除は、まず所得税から控除されます。

所得税で控除しきれない分は、翌年支払う住民税が減額されます。ただし住民税の減額上限は 13万6,500円までです。

所得税や住民税は年収で大体決まりますので以下に目安を載せておきます。(扶養家族の有無や生命保険、医療費控除などがどれだけあるかで変動します)

年収住民税所得税合計ローン控除上限
200万円6.31万円2.78万円9.08万円9.08万円
300万円11.9万円5.57万円17.5万円17.5万円
400万円17.9万円8.56万円26.4万円22.16万円
500万円24.4万円13.9万円38.4万円27.5万円
600万円31万円20.5万円51.5万円34.1万円
700万円38万円31.7万円69.7万円40万円
800万円45.6万円46.9万円92.5万円40万円

年収が700万円以上あれば全額控除できますが、それ以下であれば繰上げ返済してしまう事によって、住宅ローン控除の上限が減ってしまいます。

例えば年収600万円では34.1万円の控除が受けられます。

住宅ローン3,400万円を100万円の繰り上げ返済して3,300万円に残高を減らすと帰ってくる税金は34万円から33万円になります。

1万円減りましたね。

ローン返済開始初年度に繰上げ返済すると、1万円少ない状態が10年間続くので、合計10万円損します。

住宅ローンの金利が1%以下で借りれているのであれば、10年の控除ローン控除期間が終わってから繰上げ返済するのが良いでしょう。

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まとめ

繰上返済はリスク0の資産運用と考えることができますので、積極的に行いたい所です。

しかし、最近の住宅ローンの変動金利だと、安すぎて節約効果はほとんど見込めません。

1%以上の金利で借りている方は良く計算してみてください。

ネットバンクだと0.5%以下が主流で、メガバンク系でも0.65%程度です。

これくらいの低金利で借りれている方なら、無理に繰上返済せずに手元に現金を置いておくか、投資にお金を使う方が良いかもしれませんね。

住宅ローン以外でこんな低金利でお金を貸してくれることはありませんから、低コストでレバレッジを利かせれると考える事もできます。

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