自己資金で不動産投資は効率が悪い!レバレッジなしならJ-REIT!

不動産投資

最近ではサラリーマンでも金融機関から融資を受けやすくなり、不動産投資されている方も多いのではないでしょうか?私のところにも、不動産投資の案内などがしょっちゅう届きます。

不動産は金額がデカいので、たいてい金融機関から借入れて投資すると思いますが、中には潤沢な資金があり、現金一括での購入を検討される方もいるのではないでしょうか?

しかし、お金があるからといって、自己資金で不動産投資するのはやめましょう。

理由は2つです。

1つ目は資金効率が悪いから。

2つ目は、自己資金で投資するなら相対的にもっと有利な投資があるからです。

★この記事でわかること
☑自己資金で買うと効率が悪い理由
☑ 不動産投資のリスク
☑ J-REITについて
☑ J-REITがオススメな理由
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自己資金では資金効率が悪い

不動産投資では、物件価格の値上がり売却益や賃貸収入で儲ける事ができます。

一般的に都内のマンションなどの投資での期待利回りは、投資額に対して3%~5%程度と言われます。

これは、株式や債券などの投資と比べて、特段利回りが良い訳ではありません。

株式の期待利回りは4%~5%程度と言われますからね。

しかし、株式や債券などへの投資と比べて不動産投資が優れている点は融資を受けて「他人資本で投資できる事」です。

不動産の価値を担保に金融機関などが、お金を貸してくれる訳です。株式では担保になりません。

つまり、自己資本+他人資本を活用できるので財務レバレッジを効かす事が可能です。

1000万円のマンションを自己資金で買ったとしましょう。1年間で得られる家賃収入が100万円だとすると、利回りは10%です。

しかし、自己資金500万円で500万円の借入を受けたとすれば、自己資金に対しての利回りは20%になります。

このように他人資本を活用し、財務レバレッジを効かす事で資金効率が良くなる点が不動産投資のメリットです。

逆に言うと、融資を受けずに自己資金で投資するのは資金効率が悪いという事になります。

企業会計における財務レバレッジの説明はこちら 》財務レバレッジとは?計算式や見方を徹底解説!

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不動産投資のリスク

株や債券にもリスクはつきものですが、不動産にも様々なリスクがつきものです。

空室リスク

賃貸で収入を得る場合、借りて住んでくれる人がいなければ話になりません。

人口の減少や、エリアの過疎化などによって空室になる事もあります。

例えば大学生からの人気のあるエリアでも、大学のキャンパス移転によって、突然と空室だらけになってしまうようなケースも考えられます。

常に満室経営できるとは限りませんから家賃収入も変動するリスクを想定しておかなければなりませんね。

家賃滞納リスク

住居人が必ず家賃を払ってくれるとは限りません。

中には家賃滞納した挙句、夜逃げされるようなケースもあります。その場合、得られたはずの収益はパーになってしまいます。

地価下落リスク

不動産を購入したエリアの人気がなくなってしまうと、物件価格が下がってしまう事があります。

家賃収入で利益が出ていたのに、売却した際にマイナスになってしまい、通算すると結局赤字になってしまう事も。

流動性リスク

例えば株式投資の場合は東京証券取引所などのマーケットが開かれ、取引に参加する人がたくさんいます。

利益確定や損切りも、マーケットがあれば、売りたいタイミングですぐに売る事ができますね。

しかし不動産の場合は、誰でも容易にアクセスできるマーケットが開かれていません!

基本的に不動産仲介業者の紹介で目の前に買いたい人が現れるまで売ることができないのです!

銀行が貸し渋りを始めると、買いたい人が現れても融資が付かず買えないという事も。

すると値下げに応じるか、気長に待つしかありません。この様に売買の流動性が低い事自体もリスクになります。

災害リスク

台風、地震、火事、落雷などで物件が損傷してしまう事があります。

災害に対しては保険に入る事である程度のリスクヘッジできまが、その分、保険コストが掛かってしまいますね。

事故物件リスク

貸している物件で「死亡」が発生するリスクです。

死亡事故や老人の孤独死、さらには自殺や殺人事件などです。

このような事件が発生してしまうと、大損害になります。

特に凄惨な殺人事件などが起こった場合、住人は出ていきます。

次の入居者を募集するにしても、事故物件の場合は借り手に事故物件だという事を告知する義務があります。

次の借り手は、なかなか見つからないでしょう。売却するにしても、さぞ買い叩かれる事必須ですね!

アーメン。

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自己資金ならJ-REITがオススメ

不動産投資は投資する金額が大きくなります。その為、不動産投資すると余程の金持ちでない限り、ポートフォリオの大部分が不動産になってしまうのではないでしょうか?

不動産が大半のポートフォリオ

一般サラリーマンが不動産投資すると、だいだいこのようにポートフォリオが不動産に偏ってしまいます。

また、借金して不動産を購入するのは金利を支払う分だけ損だ!という考え方もありますし、そもそも潤沢な資金があるので、資金効率よりも安全性を優先したいという人もいらっしゃるでしょう。

そんな方には、個別の不動産へ投資するのではなく、J-REITがオススメです。

J-REITとは、「JAPAN Real Estate Investment Trust」の略。多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど、複数の不動産などを購入して、賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託商品です。最終的な投資先は不動産ですが、あくまでもJ-REITは証券取引所に上場している投資信託の一種です。

例えば、野村アセットマネジメントの「J-REITオープン(年4回決算型)」という投資信託商品では2019年2月末時点で過去10年間の分配金再投資リターンを合計すると328.4%となっています。

J-REITでは不動産投資専門の資産運用チームを組み、不動産市場の投資環境や個別銘柄の事業内容、国内REIT市場の需給動向などを総合的に分析・評価して、最適な割安銘柄を組み入れて運用します。

J-REITは投資信託なので、自分の資金状況に応じた金額分だけの投資ができます。なのでポートフォリオがほとんど不動産になってしまう事もありません。

さらに、サラリーマンなどが投資用に不動産を購入する場合、せいぜい1件や2件の物件を持てれば良いところではないでしょうか。多くの物件に分散投資するのが難しいので、もしも殺人事件などが起こった場合は大ダメージを負う事になります。借入の金額によっては、最悪自己破産なんてケースも。

J-REITは複数の不動産物件に分散して運用されるので、不動産特有のリスクも分散させてリスクヘッジする事ができますね。

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まとめ

不動産投資が優れている点は、財務レバレッジを効かす事ができる事です。

自己資金がなくても、他人の資金を使って大きな投資をする事が可能です。

また、金融期間から上手に融資を引き出せば、数億円単位の規模まで不動産を買い進める事もできます。

そうなると家賃収入だけで裕福な生活をしていくことができます。

いっぽう、借入額が多いという事は失敗した時の損失も大きくなりますので、知識や経験がないのに過度なレバレッジを効かすのも危険となるでしょう。

不動産のアセットクラスに自己資金で安全に投資したい場合は、J-REITで分散投資しておけばOKです。

くれぐれも投資は自己責任でよろしくお願いします。

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